안녕하세요 재개발, 재건축 등 부동산 개발 관련 전문 법무법인 차율 이경호 대표변호사입니다.
“집과 마당을 하나로 쓰는데, 지번이 다르다는 이유로
마당 쪽 토지를 따로 평가한다고 합니다.
도로에 직접 닿지 않는 맹지 땅이라 보상금도 낮아진다는데 맞나요?”
지번이 다르다는 이유만으로 반드시 따로 평가해야 하는 것은 아닙니다.
여러 필지가 객관적으로 하나의 부지로 기능하고 있다면, 전체를 하나의 토지처럼 평가하는 ‘일단지 평가’를 검토할 수 있습니다.
다만 소유자가 같고 오랫동안 함께 사용했다는 사정만으로 인정되는 것도 아닙니다.
핵심은 각 필지를 분리해 평가하면 실제 토지의 효용과 가치를 잘못 반영하게 되는지입니다.
단위는 다를 수 있습니다
가상의 사례입니다. A씨 소유의 앞쪽 필지에는 주택이 있고, 뒤쪽 필지는 그 주택의 마당과 출입 공간으로 사용되고 있습니다.
두 필지는 하나의 대문으로 출입하며, 건축허가 자료에도 함께 대지로 표시되어 있다고 가정하겠습니다.
앞쪽 필지와 뒤쪽 필지를 따로 평가하면 뒤쪽 토지는 독립적인 진입로가 없다는 이유로 불리하게 평가될 수 있습니다.
반면 두 필지가 하나의 주택 부지로 기능한다면, 전체 부지의 도로 접면과 형상을 기준으로 평가해야 하는지가 쟁점이 됩니다.
「감정평가에 관한 규칙」 제7조는 개별평가를 원칙으로 하면서도, 거래상 일체성이나 용도상 불가분 관계가 있으면 일괄평가를 허용합니다.
대법원도 함께 이용되는 상태가 사회적·경제적·행정적으로 합리적이고, 토지의 가치 형성 측면에서도 타당한지를 판단 기준으로 제시했습니다.
한 사람이 소유한다는 사실에서 더 나아가, 왜 하나의 부지로 보아야 하는지를 설명해야 합니다.
실제 기능과 이용 경위를 살폈습니다
서울고등법원은 충전소·세차장·진입로로 사용된 여러 토지의 일괄평가를 인정했습니다.
지목은 서로 달랐지만, 시설을 계속 함께 운영해 온 경위와 각 토지의 기능을 살펴 일체성을 인정한 것입니다.
주택재개발 사건이지만, 판단의 근거는 토지보상과 감정평가에 관한 법령이었습니다.
녹번동근린공원에서도 구체적인 이용관계가 비슷한지를 검토할 참고가 됩니다.
반대로 여러 필지에서 수년간 비닐하우스 농업이 이루어졌다는 이유만으로 소유자별 일단지를 인정한 판단을 받아들이지 않은 판결도 있습니다.
보상평가에서는 일시적인 이용상황을 제외해야 하기 때문입니다. 함께 사용한 기간이 길다는 주장과, 객관적으로 분리하기 어려운 부지라는 주장은 다릅니다.
따라서 인접한 빈 땅에 최근 주차하거나 물건을 쌓아 두었다는 사정만으로 주택 부지와 같은 단가를 요구하기는 어렵습니다.
함께 사용하는 상태가 어떻게 형성됐고, 정상적인 토지 이용으로 설명되는지가 중요합니다.
도면과 이용 경위를 설명해야 합니다.
앞의 가상 사례라면 사진 여러 장보다 지적도에 건물·대문·담장·출입 동선을 겹쳐 표시한 배치도가 쟁점을 더 분명하게 보여줄 수 있습니다.
또한 평가서가 뒤쪽 필지를 독립된 진입 곤란 토지로 보았다면, 그 전제와 실제 이용관계가 왜 다른지를 연결해야 합니다.
예컨대 다음과 같이 요청할 수 있습니다.
두 필지는 첨부 배치도와 건축허가 자료상 하나의 주택 부지로 이용되고 있습니다.
뒤쪽 필지를 별개의 진입 곤란 토지로 평가한 근거와, 전체를 일단지로 평가할 경우 도로 조건·형상 비교 및 평가액이 달라지는지를 검토해 주시기 바랍니다.
반대로 각 필지에 독립된 건물과 출입구가 있고 별도로 임대·이용해 왔다면, 일괄평가 주장에 불리한 사정도 함께 검토해야 합니다.
결론에 맞는 사진만 제출하기보다, 독립 이용이 가능한지에 관한 반대 근거까지 확인해야 주장에 힘이 생깁니다.
반드시 오르는 것은 아닙니다
일단지 평가는 뒤쪽 토지에 앞쪽 토지의 높은 단가를 그대로 붙이는 방식이 아닙니다.
전체 부지의 면적·형상·도로 조건을 다시 판단하는 문제입니다. 따라서 개별평가한 총액과 일괄평가한 총액을 비교해야 하며, 인정 가능성뿐 아니라 예상 차액과 감정비용도 살펴야 합니다.
평가 단위를 다툴 근거가 약하다면, 각 필지의 도로 조건이나 이용상황을 잘못 반영한 부분에 집중하는 편이 실익 있을 수 있습니다.
법무법인 차율은 배치도와 이용 연혁, 감정평가서를 대조해 평가 단위부터 바로잡을 사안인지, 개별 필지의 평가 조건을 다툴 사안인지 검토합니다.
소유한 토지가 일단지로 봐야 하지만 그렇지 않아 저평가 되거나 맹지로 평가되는 억울한 분들께서는 아래 연락처로 부담없이 문의 주시기 바랍니다.
